Предварительные договоры

[Элеонора]

Начну с 4 пункта - это так у всех. Просто дать такой запрет ничего не стоит, а им так спокойнее -мало ли что. Квартиры действительно скорее всего в залоге, но в тоже время хорошо что хоть стройка идёт по плану. А вообще думаю при желании купить по нормальному тоже возможно. Вот посмотрите сюда http://nsp.ru/nums/17795.html и сюда http://nsp.ru/nums/17794.html Вообще-то непонятно как ЮИТ до сих пор по таким схемам продаёт - ведь в комитете по строительству они числятся как работающие чисто по 214 закону и за его нарушение им грозит: "Причем использует не договоры долевого участия, а, например, предварительный договор купли-продажи. За эти нарушения предусмотрены штрафные санкции для юридических лиц от 400000 до 500000 рублей, для должностных — 20000 рублей."
Наверное можно всё же настоять, припугнуть как-то - ведь официально то они продают всё как надо...

[Николай]

Уважаемые соседи! Не нагнетайте панику!
Просто не надо путаться и путать других!

Итак, рассматриваем ситуацию с ЮИТом:

Этап 1 - началась стройка и появились первые участники - по 214ФЗ заключаются ДДУ, но только до тех пор, пока дом СТРОИТСЯ! после сдачи дома - ни о каком долевом участии не может быть и речи, стройки-то как таковой уже нет.

Этап 2 - дом построен, дольщиков уже быть не может, но квартиры остались. Как их продать желающим? По договору купли-продажи нельзя, т.к. объект еще не зарегистрирован, следовательно используются ПДКП (для справки - ПДКП - это не какой-то там липовый договор - это нормальный институт гражданского права, по ПДКП стороны берут на себя ОБЯЗАТЕЛЬСТВО заключить в будущем основной договор. Все обязательные элементы (т.е. то, что делает некое соглашение сторон юридически полноценным договором) ПДКП у ЮИТа есть. Так что заявления про липу - немного не обоснованы (просто читали мы ПДКП других застройщиков - вот туда бы точно не вписались)

Этап 3 - оформление в собственность. Оформляются в собственность квартиры дольщиков, на оставшиеся квартиры (т.е. на те, которые не нашли своих дольщиков), в том числе и на квартиры, купленные по ПДКП, оформляется собственность ЮИТа. Затем заключаются основные договоры с купившими квартиры по ПДКП, оформляется их собственность.
Да, действительно, до оформления собственности на квартиры дольщиков, все остальные квартиры (не купленные или купленные по ПДКП) находятся в залоге у дольщиков, НО я например, не вижу в этом чего-то критичного! Если все дольщики примут свои квартиры (своевременно подпишут Акты приема-передачи, а не будут "тянуть резину") и оформят собственность, то и все остальные (те, что по ПДКП) вскорости станут собственниками.

[Элеонора]

Уважаемые соседи! Не нагнетайте панику!
Да, действительно, до оформления собственности на квартиры дольщиков, все остальные квартиры (не купленные или купленные по ПДКП) находятся в залоге у дольщиков, НО я например, не вижу в этом чего-то критичного!.

У каких дольщиков и почему находятся в залоге "все квартиры"?

[Николай]

Чтобы не быть голословным - цитата из ФЗ 214

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

3. При государственной регистрации права собственности застройщика на [b]жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома[/b] и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
8. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Теперь своими словами - по сути дольщики кредитовали ЮИТ, т.е. предоставляли деньги на строительство (это как банк дает кредит). НО банк кредит просто так не дает, обычно берет залог - вот и дольщики по ФЗ 214 берут залог те квартиры, которые не нашли своих дольщиков и стали собственностью ЮИТа

[Элеонора]

Чтобы не быть голословным - цитата из ФЗ 214

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

3. При государственной регистрации права собственности застройщика на [b]жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома[/b] и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
8. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Теперь своими словами - по сути дольщики кредитовали ЮИТ, т.е. предоставляли деньги на строительство (это как банк дает кредит). НО банк кредит просто так не дает, обычно берет залог - вот и дольщики по ФЗ 214 берут залог те квартиры, которые не нашли своих дольщиков и стали собственностью ЮИТа

В пункте 3 речь идёт о помещениях, строительство которых осуществлялось на средства дольщиков.т.е. конкретных квартир, прописанных каждому в ДДУ, а не всех сразу - что-то ведь застройщик строил и на свои деньги. У нас ведь никто не покупал квартиру вообще, а у всех покупалась конкретная квартира - помещение . И вот эти "указанные" помещения считаются заложенными дольщику. А те, что никто не закладывал я так понимаю должны быть свободными.
Почему же в залоге у дольщиков должны быть квартиры, не нашедшие своих дольщиков, а не те самые конкретные на которые они и претендуют?..и права на которые за дольщиками собственно и регистрируются в ФРС?

[Николай]

В пункте 3 речь идёт о помещениях, строительство которых осуществлялось на средства дольщиков.т.е. конкретных квартир, прописанных каждому в ДДУ, а не всех сразу - что-то ведь застройщик строил и на свои деньги. У нас ведь никто не покупал квартиру вообще, а у всех покупалась конкретная квартира - помещение . И вот эти "указанные" помещения считаются заложенными дольщику. А те, что никто не закладывал я так понимаю должны быть свободными.
Почему же в залоге у дольщиков должны быть квартиры, не нашедшие своих дольщиков, а не те самые конкретные на которые они и претендуют?..и права на которые за дольщиками собственно и регистрируются в ФРС?

ну давайте начнем с самого начала. можно было ограничиться выдержками по теме.. но раз пошла такая пьянка... итак. открываем ст. 13 и читаем с самого начала:
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге ..............строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом ................ (лишнее удалено)

т.е. в залоге не те квартиры, которые дольщики выкупили, а весь дом в залоге сразу с момента начала строительства.

п. 3 говорит про ситуацию, когда дом построен и на не выкупленные квартиры регистрируется право собственности застройщика - опять же подчеркивается, что они в залоге у дольщиков. т.е. еще раз - квартиры дольщиков - это их квартиры и на них сразу должно возникнуть право собственности дольщиков, а не застройщика! п. 3 про ДРУГИЕ квартиры, те, которые дольщика не нашли.

[Элеонора]

и как тогда продавать квартиры новым дольщикам если почти с самого начала строительства весь дом уже в залоге? И в чём интересно необходимость считать заложенными и чужие квартиры. Ту которую покупаешь - понятно. А при чём тут другие квартиры?

[Леночка]

Пора успокаиваться по поводу казуистики законодательства. Братцы, главное дома готовы и уже все скоро вьезжаем.

[Николай]

Элеонора, у Вас пустой профиль - укажите хотя бы этаж и секцию.

касаемо Ваших последних вопросов - писать "сочинения на вольную тему" я не буду. все ответы в моих предыдущих сообщениях и в 214ФЗ.

моя задача была дать понять остальным, что никаких юридических коллизий и, тем более, "мошенничества" в действиях ЮИТ нет.
поэтому спокойно ждем, когда дольщики подпишут акты приемки своих квартир, после чего доходит очередь до тех, кто заключал ПДКП.

[Елена]

А что насчет штрафных санкций? У нас написано: если, основной договор не будет заключен до 31 марта 2010 года, то ЮИТ обязан заплатить штрафные санкции.