http://www.tsj.ru/forum.asp?ForumID=702 ... 6&act=view
почему-то не упомянули 307 Постановление Правительства РФВек живи и учись....
Получила интересный анализ начислений соседнего ТСЖ. Думаю Вас он заинтересует... Все ссылки на законы и постановления из уст квалифицированного специалиста. И хотела бы закрыть глаза на все несоответствия, если бы не бездарность управления финансами...
А хочется разумных действий... А вижу, что глупость глупостью погоняет. Только замостили, а все разваливается - качество не ах, а кто же принимал такую работу? Поребрики отвалились - надо установить как положено, а их земелькой подсыпают.... И т.д. Дом разваливается, гараж зарастает грязью.... А платежи неправомерны!!! Читайте анализ. Сравните с Вашей платежкой!
Заключение дано экспертом, ведущим юрисконсультом по частному и публичному праву, имеющим высшее юридическое образование, стаж работы по специальности «правоведение» более 16 лет, автором более 300 публикаций на юридические темы, в том числе публикации по темам жилищно-коммунального хозяйствования, правового регулирования тарифов.
ЦЕЛЬ заключения: сделать анализ законности тарифов, указанных в квитанциях квартплаты, кроме тарифов на коммунальные услуги.
Заключение.
I. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Согласно п.2. ст. 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
1.1. Первая часть квартплаты (пп.1 п.2 ст. 154 ЖК РФ), то есть платежи, такие как плата за содержание общего имущества, санитарное содержание территории и др. устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации, но могут быть изменены собственниками. Однако подобные решения должно принимать исключительно общее собрание собственников, а не будущие собственники.
Протокол от 22 09 2006 г., согласно которому группа лиц несобственников, не известив собственников, приняла решение о введении дополнительных (по отношению к указанным в законе СПБ № 401—47 от 11 07 2005 г, приложение № 2) платежей не может быть признан правомерным основанием для введения платежей. Законодательство не предоставляет право будущим собственникам вводить или изменять тарифы, обязательные для домовладельцев.
Решение будущих собственников (несобственников) по вопросам, не отнесенным к компетенции – ничтожно.
Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 08 2006 г «собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования».
Последствия неутверждения тарифом предусмотрены законодательством. Пункт 4 ст. 158 ЖК гласит: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)».
В период, к которому относятся квитанции (с декабря 2006 г по май 2007 г) размер тарифов в Санкт-Петербурге регулировался приложением № 2 к Закону СПБ № 401-47 от 11 07 2005г.
Согласно статье 1 Закона СПБ № 401-47 от 11 07 2005г, установлено, что по отношению к ТСЖ, собственники, в которых не приняли решение о размерах оплаты, применяются ставки тарифы, указанные в этом законе.
Ввиду того, что СОБСТВЕННИКИ не утвердили тарифы, взимание платежей, относящихся к первой части квартплаты и не указанных в законе С-Петербурга 401-41 и других нормативных актах неправомерно.
Особенно необходимо подчеркнуть, что действующее законодательство не предусматривает возможности регулирования договорами квартирных платежей, кроме дополнительных услуг, не относящихся к первой части квартплаты. Порядок регулирования платежей относящихся к плате за содержание и ремонт общего имущества установлен императивно: возможны только два способа установления платежей. Первый – решением общего собрания. Второй - если не принято решение общего собрания: согласно решениям полномочных органов субъектов федерации. Договор не вправе изменять императивные нормы права. То есть вводить третий способ регулирования тарифов – через договоры – не правомерно. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) не означает возможность использования договора в той сфере, где законодатель императивно определил только два способа регулирования тарифов.
Возможность регулирования тарифов договором означала бы возможность оказания одинаковых по объему и качеству услуг жильцам одного и того же дома по разным ценам, что в данной сфере недопустимо.
Учитывая это необходимо признать – регулирование договорами тарифов, относящихся к плате за содержание и ремонт договорами между ТСЖ и собственниками неправомерно. Кроме того, такое регулирование неизбежно ведет к двойной оплате одних и тех же услуг. По сообщению плательщика приложение к договору с тарифами им не подписано, ввиду чего ссылка на договор как на основании взимания незаконных тарифов не верна.
1.2. Вторая часть квартплаты – плата за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги (плата за теплоснабжение, электричество, горячую и холодную воду, газ, услуги канализации) является регулируемой государством и изменению органами ТСЖ не подлежит.
Как указано в п.2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
1.3. Дополнительные услуги.
Хотя закон не предусматривает третьей составляющей квартплаты, однако на практике в квитанции квартплаты включаются различные дополнительные услуги: страхование общего имущества дома, услуги консьержа, охрана.
Дополнительные услуги, как до вступления в силу ЖК РФ, так и сейчас могут быть определены договором с собственниками. Именно договором необходимо регулировать наименование, объем, состав и стоимость дополнительных услуг.
Согласно пункту 3 статьи 16 ФЗ «О защите прав потребителей» от 07 02 1992 г № 2300-1:
«Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы».
Это в полной мере относится и к дополнительным услугам в отношениях между ТСЖ и собственниками помещений, в том числе квартир.
На неправомерность утверждения размера дополнительных услуг общим собранием собственников или общим собранием ТСЖ указывал Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
В инструктивном письме от 3 июня 2005 г. N 2-1612/05 «О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом» указано:
«…Принятие решений по вопросам, связанным с оказанием дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и установлением размера платежей собственников за эти услуги (услуг, не отнесенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда), таких, например, как услуги консьержа, охранника, установка и обслуживание домофонов, видеокамер и т.п., не отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений (общего собрания членов ТСЖ), поэтому на рассмотрение общего собрания данные вопросы поставлены быть не могут. Организации, оказывающие данные услуги, могут лишь проинформировать собственников помещений на общем собрании о возможности оказания услуг и их цене. Предоставление потребителям названных услуг исполнителями производится в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Решения о необходимости данной услуги и размере платы за нее принимается каждым собственником самостоятельно и оформляется путем подписания договора между собственником помещения и поставщиком услуги».
Услуги, входящие в первую и вторую часть квартплаты не могут считаться дополнительными. Регулирование их договорами столь же неправомерно, как регулирование договорами первой и второй частями квартплаты. Это вызвано тем, что эти «дополнительные» услуги на самом деле являются не дополнительными услугами, а услугами, входящими в первую и вторую часть квартплаты.
Как указал Жилищный комитета СПБ в письме от 03 04 2006г «Плата за «содержание общего имущества в многоквартирном доме», размер которой утвержден законом Санкт-Петербурга, взимается за комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, предоставляемых в соответствии с установленными нормативными правовыми актами, техническими и санитарными нормами, в том числе за услуги по управлению многоквартирным домом, обслуживание теплопункта, дератизацию, коммунальное освещение, банковское обслуживание, ОДС».
Услуги, указанные в квитанциях квартплаты, а именно: по управлению многоквартирным домом (АУР ТСЖ), коммунальное освещение, эксплуатационные расходы, оплата услуг банка, не относятся к платежам за дополнительные услуги, не могут изменяться не собственниками и не могут регулироваться договором.
...
