ТСЖ - АЛЬФА

[vvz]

во - первых
Я привёл всего лишь пример, в том числе и для того, чтобы все чётко понимали, управлять огромным домом, в котором не одна сотня семей, дело очень сложное и хлопотное. Нужно быть профессионалом. И уметь ладить с людьми, поскольку все очень разные, и как правило со своим мнением.
во - вторых
У меня есть приличный опыт в судебных делах, и уверяю вас, воплотить на практике судебное решение, не так то просто. Тем более, если у ответчика хватает аргументов для обжалования.

Считаю панику наводить рано. Да ещё и с чужих писанин в интернете. В и-нете вообще пишут много чего ужасного, что порой в жизни оказывается, мягко говоря, не так.
Давайте смотреть как будет всё развиваться Бета-Дельта, и делать выводы.

[Андрей]

Господа, а когда наступает час "ч" для каждого жильца подписывать договор с УК - при подписании акта приема-передачи? Я согласен с vvz по поводу того, что и УК, и ТСЖ могут быть одинаково эффективны или вредны для жильцов. Для управления ТСЖ нужен человек, который готов тратить много времени и здоровья на поддержание дома. Если такого человека не найдем, то может быть проще установить, что называется, "народный контроль" за деятельностью УК. Я пока вообще профан в этой теме, так что соберу у юристов инфо в первую очередь о возможностях в законном порядке собранию жильцов управлять деятельностью УК, в том числе контролировать ценообразование на их услуги и блокировать решения, влекущие растраты и обдираловку.. Если что дельное нарою, напишу здесь. Но начать нам придется с консолидации жильцов, дай Бог, чтобы из 635 квартир набралось достаточное количество активных жильцов, которым не пофиг.

[Stepan]

Если такого человека не найдем, то может быть проще установить, что называется, "народный контроль" за деятельностью УК.

Это был бы самый простой, безболезненный для всех и наверное быстрый способ. Вопрос только в том КАК это сделать.

Опять же все упирается в инициативность жильцов (хотябы некоторых). Минимальный рычаг который всегда есть - невыполнение договора. Кроме того кажись отчитываться УК должно и собрания собирать. И т.д. и т.п.

Вобщем если УК будет выполнять то, что по любому договору должно - это уже будет хорошо ...

[Андрей]

Итак, господа, кое-что узнал. Мой юрист - весьма профессионален, так что доверяю вполне.
Этап 1. Обычно застройщик подделывает документы о первом собрании ТСЖ и на основании оных регистрирует орган управления ТСЖ (правление), которое участвует в приемке дома. Достаточно легко доказать сфабрикованность документов о создании ТСЖ, но это невыгодно нам - жильцам, так как ТСЖ участвует в приемке дома. Отменим решение о ТСЖ - отменим решение о приемке дома. Поэтому на этом этапе позволяем застройщику делать все, как он хочет. Почему застройщик фабрикует документы о первом собрании жильцов и создании ТСЖ - потому что невозможно собрать кворум, народ у нас социально неактивный.
Этап 2. Правление ТСЖ вправе заключать от лица всех жильцов любые договора, так что именно оно выбирает управляющую компанию от застройщика, являясь аффелированным ему органом. Сразу после раздачи ключей инициативная групапа жильцов (думаю, что те, кто сидит на этом форуме таковыми и являются) "инициирует" второе "альтернативное" собрание жильцов (методика та же, что и у застройщика), которое полностью переизбирает правление и на основании этого расторгает договора с УК. Застройщик гарантировано подаст на нас в суд, но обычно до всяческих экспертиз дело не доходит, так как застройщик должен доказывать нелегитимность собрания за свой счет и вряд ли кто из жильцов будет свидетельствовать в пользу застройщика, если осознает невыгодность отношений с УК для своего кошелька. Поэтому вероятность отстоять решение второго собрания весьма высока.

Время решения вопроса - около 9 месяцев с момента формирования первого ТСЖ. Не гарантирую, но есть возможность влияния на скорость процессуальных мероприятий в суде, если придется судится.

Выводы: если УК будет ДЕЙСТВИТЕЛЬНО злоупотреблять низким качеством обслуживания и/или задранными тарифами, предложенный сценарий вполне реализуем и стоит его придерживаться.

Возможные проблемы: на смену правлению ТСЖ от застройщика необходимо искать активистов из рядов жильцов, готовых работать на благо всех жильцов. Вопрос не только в желании и порядочности, а в возможностях людей тратить свое время в интересах ТСЖ. Будем надеяться, что среди нас есть подходящие кадидатуры.

[Йожег]

Хороший пост, но есть несколько ошибок, к тому же появилась управляющая компания, а не ТСЖ.
1. Создание и регистрация ТСЖ дольщиками (даже без кворума прочих процедурных нарушений) ещё не решение ОСС о выборе способа управления. В 2005-7 годах допускались такие ошибки. Решение о выборе способа управления в исключительной компетенции ОС Собственников! Причём "за" должно быть не менее 50% плошади помещений.
2. Принимать общее долевое иумущество в управление можно только по решению ОСС избранной компанией, если способ управления избран УК.

Таким образом, пока не будет более 50% собственников зарегистрировано, даже начинать проводить ОСС нельзя.
Как только будут объявлены результаты подделанного собрания собственников, не позднее чем через полгода надо оспаривать такое решение в суде.

Отменим решение о ТСЖ - отменим решение о приемке дома.

Что за решение о приёмке?

Правление ТСЖ вправе заключать от лица всех жильцов любые договора, так что именно оно выбирает управляющую компанию от застройщика

... Для выполнения функций обслуживания и содержания.
Если ОСС избрало способ управления ТСЖ, то никак его и никому не передать. Способ управления может поменять только ОС.

... вероятность отстоять решение второго собрания весьма высока.

только если его провести максимально корректно с точки зрения Законодательства.

[матрёшка]

я не знаю что делать! а что решили в соседних корпусах? я в москве, к сожалению, ничем не смогу помочь.

[Андрей]

Господа, моя информация действительно относится к периоду 2007 года, так что отчасти устарела, отчасти неприменима к нам, так как у нас есть УК. Приношу извинения за ошибки и постараюсь исправиться: дальше будет много букв, но на мой взгляд информация для всех нас полезная, это выдержки из Жилищного кодекса по вопросу организации общих собраний собственников, выбора формы управления домом и порядка оформления отношений с УК. Для тех, кому скучно все читать, мои короткие выводы:
1) Единственно правильный шаг, независимо хотим мы УК или нет, - создание ТСЖ, так как даже если мы захотим оставить УК, контролировать ее через ТСЖ гораздо проще, так как Жилищный кодекс дает инструменты контроля. В противном случае нас будут парить.
2) Организовать ОСС может даже один собственник. Кворум действительно должен быть 50%. Но ОСС может проходить в форме заочного голосования (!!!), в соответствии со ст. 45 ЖК инициатору(ам) надо за 10 дней обойти 50% собственников и уведомить под роспись о том, что через 10 дней будет заочное голосование, после чего и провести-таки это голосование. Само голосование может пройти хоть в форме сбора готовых решений собственников в почтовый ящик активиста. Кто работал на сборе подписей на выборах - ату! : )
3) Голосовать можно по вопросам создания ТСЖ, отношений с УК и любых иных вопросов касательно эксплуатации дома и т.п.
4) Статью о Договоре с УК пересказывать не буду, прочитайте обязательно, она в самом конце.

Итак, для смелых духом:
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.


Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.


2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.



Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая
организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ) 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ) 8.2.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ) 9.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

уф, рука устала делать copy-past

[Йожег]

...
Для тех, кому скучно все читать, мои короткие выводы:
1) Единственно правильный шаг, независимо хотим мы УК или нет, - создание ТСЖ, так как даже если мы захотим оставить УК, контролировать ее через ТСЖ гораздо проще, так как Жилищный кодекс дает инструменты контроля. В противном случае нас будут парить.
2) Организовать ОСС может даже один собственник. Кворум действительно должен быть 50%. Но ОСС может проходить в форме заочного голосования (!!!), в соответствии со ст. 45 ЖК инициатору(ам) надо за 10 дней обойти 50% собственников и уведомить под роспись о том, что через 10 дней будет заочное голосование, после чего и провести-таки это голосование. Само голосование может пройти хоть в форме сбора готовых решений собственников в почтовый ящик активиста. Кто работал на сборе подписей на выборах - ату! : )
3) Голосовать можно по вопросам создания ТСЖ, отношений с УК и любых иных вопросов касательно эксплуатации дома и т.п.
4) Статью о Договоре с УК пересказывать не буду, прочитайте обязательно, она в самом конце.

1) Согласен.
2) Организовать одному не под силу, ... нужна группа инициативных людей.
50% + 1 голос от площади помещений должно быть "ЗА" принятое решение.
Да ОСС может проходить в форме заочного голосования, но только не первое, потому что собранием нужно впервые избрать счётную комиссию. Следовательно то, что проводит ЮС ещё и поэтому незаконно.
Не за 10 дней обойти, а не позднее чем за 10 дней оповестить ВСЕХ! собственников о предстоящем ОСС.
3) Можно, но лучше не отягощать первое собрание, вопросов для него достаточно.
4) Образец Договора с УКой от жилищного комитета на форуме есть.

[Леночка]

Иожег, можно нескромный вопрос? Вы наш будущий жилец? Если вы в КК, то что там происходит и почему вы здесь?

[Йожег]

Иожег, можно нескромный вопрос? Вы наш будущий жилец? Если вы в КК, то что там происходит и почему вы здесь?

Заходите, познакомьтесь.
У нас относительное затишье после Битвы за ключи. В основном интнресуются вопросами ремонта.
Все участники форума знают:
- что ЮС для нас всего лишь представитель ЮИТ- Застройщика.
- Ключи должны выдавать даром.
- мероприятие, которое проводит ЮС (собранием это не могу назвать), к законности не имеет отношения.
- скирду бумаг, которую дают ЮСы, почти никто не подписывает, договор тем более.

Почему я здесь уже отвечал. Несколько ваших постов и цитат продублировал на своём форуме. Делюсь опытом. Не надо?

Как-то с женой объехали район, она увидела дома ЮИТов ... и там комплекс, и там, и там ... -"С кем ты взялся бороться?!"