"Где заканчивается моя батарея" (Договор с УК)

[Lota]

Где заканчивается моя батарея? Специалисты советуют читателям

Подписывая договор, изучите его содержание!


Собственникам квартир надо с осторожностью относиться к любым документам, которые им предлагают подписать. Причем касается это не только вопросов купли-продажи квартир, сдачи их внаем или в качестве залога — в банк, но и таких тривиальных дел, как обеспечение коммунальными услугами. Сейчас этот вопрос актуален как никогда. До 1 января все собственники квартир в городе должны выбрать способ управления своим многоквартирным домом — УК (управляющая компания), ТСЖ (товарищество собственников жилья) или НУ (непосредственное управление) — и подписать соответствующий договор на предоставление коммунальных и жилищных услуг. (Правда, ГУЖА этот срок почему-то сократили на месяц и требуют определиться до 1 декабря.) В тех домах, в которых собственники помещений не захотят или не смогут выбрать ни один из имеющихся вариантов управления, будет проведен конкурс по выбору управляющей компании. После чего им все равно придется подписать договор — но уже с той УК, на которой остановится государство. П усть даже это опять будет жилкомсервис (ЖКС).

О подводных камнях, которые ожидают собственника квартиры при подписании такого договора, мы и хотели бы рассказать сегодня.

Подписать придется всем

Договор — это взаимные обязательства. Ваши — по оплате услуг ЖКХ, УК — по поставке этих услуг. Без договора платить вам все равно придется, иначе на вас подадут в суд и опишут имущество. А вот предъявить претензии к УК, если они напортачат, окажется затруднительно. Потом долго придется доказывать через суд, что у вас были с УК фактические договорные отношения, пусть даже и не основанные на письменном документе. Кроме того, учтите, что в «коммунальных» конфликтах всегда две стороны. Первая — сами УК (ЖКС). Мощные и, как ни странно, богатые организации, в которые стекаются коммунальные платежи со всей округи. Недаром здесь имеют возможность содержать не только сантехников, но и юристов. Ну а вторая сторона — собственник. Не дома, а квартиры. Одной. И пусть таких собственников будет много, все равно в тех условиях, которые существуют сейчас, каждому владельцу квартиры придется бороться с коммунальщиками в одиночку. Единственная возможность хоть немного изменить эти условия — подписать договор с УК. Но только не в том виде, в каком его вам предлагают.

Типовой — не значит обязательный

Большинство УК города предлагают на подпись собственникам квартир договор, разработанный в недрах жилищного комитета. Коммунальщики утверждают, что он типовой, а потому, мол, менять в нем что-либо они не имеют права. То ли врут, то ли и сами не ведают, что обязательных типовых договоров в данном случае нет и быть не может. Недаром сами комитетчики именуют его «примерным». Ведь договор предполагает условия как минимум двух договаривающихся сторон. Следовательно, какой бы «типовой» документ ни предлагался одной стороной, вторая имеет полное право на его корректировку. Судя по сложившейся практике, представители жилкомсервисов это прекрасно понимают. Потому что, как только возникают вопросы и разногласия, предлагают: а вы впишите то, что вам нужно, прямо в текст договора и отдайте нам.

Нередки также случаи, когда на основе «типового» договора в ЖКС составляют свой документ — еще более опасный для незнакомой с юридическими тонкостями публики. О таких фактах нам сообщали из Приморского, Московского, Фрунзенского районов города.

Мы вместе с опытными юристами проанализировали текст одного из таких договоров — и «споткнулись» на первых же его строках, определяющих «цель договора». По тексту ею является «организация управления многоквартирным домом, предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества». Но по закону и по логике «управление» — это и есть содержание имущества и предоставление коммунальных услуг. Самостоятельной целью управление домом не является. На это можно было бы махнуть рукой, но в договоре есть еще пункт 3.1 из «обязанностей исполнителя», где ЖКС обязуется помимо ремонта, содержания и коммунальных услуг «осуществлять управление многоквартирным домом». Ну нет такого вида деятельности! Ремонтируй, содержи, коммунальные услуги предоставляй — это и будет в комплексе называться управление. Но управление никак не существует отдельно и наравне со всем остальным. Думаете, просто несуразность? Как бы не так! Благодаря этим пунктам в наших платежках вполне может появиться строка «Уп равление» с соответствующими суммами в графах платежей. Однако еще больше сюрпризов ждало нас впереди.

Кто за что платит

В договоре не обозначены напрямую тарифы, по которым мы обязаны рассчитываться с коммунальщиками. Тем более что документ содержит ссылку на нормативные акты РФ и городского правительства по поводу -размеров платежей. Да и Жилищный кодекс относит право установления тарифов к компетенции общего собрания собственников дома. Многие почему-то пугаются и считают, что речь может идти только о повышении квартплаты. Но поверьте, есть немало домов, установивших пониженные — по сравнению с городскими — тарифы. Однако коммунальщики постарались лишить своих будущих клиентов права на такие вольности, внеся в договор пункт о том, что они просто «информируют» жителей об изменении тарифов. И люди, подписывая такие договоры, фактически добровольно отказываются от своих «тарифных» прав.

Еще любопытнее раздел, устанавливающий границы ответственности коммунальщиков и жильцов. Он посвящен определению так называемого общего имущества собственников многоквартирного дома. Обычно граждане просматривают этот раздел без особого интереса. А зря. Потому что именно от его содержания зависит, будете ли вы дополнительно оплачивать какой-либо ремонт или достаточно уже того, что вы вносите определенные суммы на текущий ремонт ежемесячно.

Особо стоит обратить внимание на пункт договора, определяющий границы ответственности коммунальщиков и каждого из собственников (в переделанных ЖКС «под себя» вариантах может быть различная нумерация). В этом пункте пять подразделов — об электросетях, холодном и горячем водоснабжении, отоплении и пожарной сигнализации. Границы ответственности определяются по имущественному признаку. Все, что в личной собственности жителя, при поломке или заливе оплачивает он сам.

Судя по имеющимся в редакции вариантам договоров, представители коммунальных служб стремятся зону своей ответственности максимально сузить, а зону собственника квартиры — расширить. Тот факт, что за одну и ту же работу они при этом будут получать двойную плату, их смущает мало. Как и нарушение сразу двух нормативных актов — Жилищного кодекса и постановления правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года .

Где искать подвох

Электричество. В части электроснабжения правительство установило зону ответственности собственника внутри квартиры от электросчетчика. А наши коммунальщики — от «точки крепления отходящих к квартире фазового, нулевого и заземляющего проводов от вводного выключателя». Далеко не все петербуржцы имеют техническое образование, позволяющее разобраться в месте нахождения этих самых точек. Так почему бы не повторить в договоре внятную формулировку из правительственного документа?

Водоснабжение. Следующие пункты того же раздела еще больше укрепляют нехорошие подозрения. Так, коммунальщики предлагают делить зоны ответственности по системе холодного и горячего водоснабжения «в точке первого резьбового соединения от транзитного стояка водоснабжения». Транзитный стояк обслуживают они, остальное оборудование — собственник. В постановлении же правительства — совершенно иной подход. Никаких резьбовых соединений! Единственный ориентир — «первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков». Как вы считаете, есть разница? Безусловно. Ведь резьбовых соединений при аховом состоянии внутридомовых сетей может быть несколько, а отключающий краник — всегда один.

Отопление. Еще более сомнительны в договорах зоны ответственности в системах отопления. Коммунальщики считают, что обязаны без дополнительной оплаты обеспечивать только бесперебойную работу «транзитных стояков систем теплоснабжения дома, подводящие и отходящие от них трубы до точки присоединения». Остальное же оборудование, в том числе радиатор отопления, — в ответственности собственника. Судя по договору, потечет у вас батарея — придется платить. Зальете при этом соседей — опять обязаны раскошелиться. Однако правительство России совершенно иного мнения. В том же постановлении от 13 августа 2006 года четко сказано, что в общее имущество входят не только стояки, но и «обогревающие элементы», то есть радиаторы.

Вывоз мусора. Та же история. Дополнительно оплачивать эту услугу жители обязаны только при вывозе строительного мусора. Коммунальщики же пытаются «впихнуть» в этот пункт еще и крупногабаритный. Пока это мало на ком сказывается: поди найди, кто выкинул старую газовую плиту или холодильник. Но через некоторое время городские помойки… будут оборудованы видеокамерами. И тогда в ЖКС получат полную возможность отыскивать «нарушителей».

Как бороться?

В договорах есть еще ряд пунктов, к которым надо бы придраться, но все же основные — именно те, что названы выше. Советуем при подписании обратить на них особое внимание. Также рекомендуем вычеркнуть из договора пункт, позволяющий коммунальщикам продлять его действие без дополнительных переговоров и уведомлений. Не забудьте только к концу срока договора определиться с повторным выбором УК — то ли искать новую, то ли оставить старую и вновь подписать договор.

Как мы увидели, коммунальщики свою ответственность — в том числе за бездействие — прописывают в договоре крайне скупо. Бороться с этим трудно, но можно. Лучше всего, конечно, провести общее собрание собственников дома для того, чтобы обсудить и утвердить существенные условия будущего договора с коммунальщиками. Потом выбрать уполномоченных — и пусть они «дожимают» коммунальщиков до выполнения общероссийских законов.

Есть еще один путь — так сказать, индивидуальный. Раз наши партнеры сами предлагают вносить исправления в договор, почему бы этим не воспользоваться? Можно исправить те пункты, которые вас не устраивают. Можно внести в конце договора дополнительный пункт: «В случае расхождения условий данного договора с нормативными актами РФ и СПб, в том числе в пунктах о разграничении ответственности сторон, действуют нормативные акты РФ и СПб». Тоже не сахар, так как, если дело дойдет до суда, такие приписки могут не принять во внимание. Но все же лучше, чем ничего.


Источник публикации:

"Вечерний Петербург"
16 октября 2007

[Lota]

В договоре с УК ЮС границы ответственности определены как описано в статье - в нарушение закона.

[Йожег]

Первое заблуждение.
Система отопления - это общее имущество.
Подводка воды до первого крана - общее имущество.

[Оксана]

Второе заблюждение.. вовсе не обязательно этот договор вообще подписывать.. мы не подписали.. и ничего )))

[Йожег]

Обязанность имеется у УКи/ТСЖы, в том числе и по суду, а у собственника лишь право заключить такой договор.

[Marta]

НЕ ПОЛЕНИТЕСЬ КАЖДЫЙ И ПРОЧИТАЙТЕ ЭТОТ ПОСТ ДО КОНЦА.
ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКАМ ВЫГОДНО СОЗДАВАТЬ СВОИ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ
для управления нашими домами?
В большинстве случаев домами управляют – управляющие компании, созданные застройщиками.
Застройщики не хотят передавать управление домом собственникам квартир, которые вполне могут создать свое ТСЖ. Застройщики создают свои управляющие компании (далее – УК) и навязывают их дольщикам, принуждая заключать договоры с УК. При этом застройщики и УК преследуют несколько вполне определенных коммерческих целей:

Первая - благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание. Естественно, что многие строительные компании для управления новостройками создают свои, зависимые от них, обслуживающие организации (управляющие компании).

Созданная застройщиком коммерческая УК, зависимая от застройщика, благополучно принимает дом на баланс и "прикрывает" застройщика до момента истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты достаются собственникам квартир. После истечения гарантийного срока именно собственники квартир будут нести расходы на ремонт крыши, труб и подвалов, качество которых зависит от застройщика.

Вторая цель – скрыть отсутствие полного пакета документации на дом, недоделок и неработающих систем снабжения дома (например, системы газоснабжения). Создание застройщиком своей УК обеспечивает ему надежное сокрытие отсутствия документации на дом. Дело в том, что строительство дома - это огромный массив документации (согласования, проекты, финансово-лицевые счета жильцов и т.п.), которые должны быть переданы застройщиком – ТСЖ как представителю собственников квартир и восстановить которые крайне сложно. Многие дома в Санкт-Петербурге до настоящего времени не получили документы от застройщиков.

Третья цель УК - выжать из владельцев квартир как можно больше денег. Застройщик и УК собирают деньги с дольщиков еще до того, как дольщики оформят акты приема-передачи квартир и свои права на жилплощадь.В последующем дольщику не сообщается, какая сумма была потрачена застройщиком на содержание его квартиры в течение полугода, и с какого момента был рассчитан аванс квартплаты, взимаемой застройщиком за полгода. Вполне вероятно, что потраченная застройщиком сумма на содержание квартиры, - в итоге была намного меньше суммы, уплаченной дольщиком. Что и составит определенную выгоду для застройщика в масштабе дома.

Четвертая цель УК - получение льгот и дотаций со стороны регионального и муниципального бюджетов. Такие коммерческие УК получают льготы и дотации вместо ТСЖ, созданных жителями, и после не отчитываются в том, куда были потрачены средства.

Кроме того, УК, созданные застройщиком, запросто передают помещения дома (подвалы, чердаки и пр.) в аренду сторонним организациями, вывешивают рекламу на фасадах домов и разрешают установку антенн операторов сотовой связи на крышах жилых домов без согласования с собственниками квартир. Также внезапно устанавливаются факты продажи УК подвалов дома и помещений, предназначенных для ТСЖ, - застройщику.
Безразличие жильцов кончается в тот момент, когда возникают проблемы: начинают ломаться лифты, течь трубы, расходится швы дома, выявляются множество других скрытых дефектов. Как правило, к этому моменту интерес к дому со стороны УК остывает.
Тогда жители начинают думать о создании собственного ТСЖ,… но уже после истечения гарантийного срока на дом. По словам руководителя Некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан "Управдом» Евгении Юнисовой, после 2 - 3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние.

Проблема заключается также в том, что владельцы квартир порой и после нескольких лет судебных тяжб не в состоянии определить, где кончается УК, а где начинается сама строительная компания, т.к. УК – это организация, выполняющая волю застройщика и зависимая от него.

[Marta]

http://www.gov.spb.ru/Document/1229072501.doc

[Александр]

Какбэ ничего нового...

[Lota]

многие и этого не знают.

а для меня статья оказалась пророческой - за криво сваренные стояки отопления, возможный их прорыв и затопление свежеотремонтированных квартир 1-ой секции альфы (с последующими денежными возмещениями) я на себя ответственность НЕ ВОЗЬМУ НИКОГДА!
ни в ближайшие 5 гарантийных лет, ни потом.

[obituary]

покурил договор с УК, из приложения 1 понял так -
если прорвет транзитный стояк отопления в любом месте или же ваш стояк отопления до точки отхода трубы к батарее, отвечает УК
если прорвет батарею или же подводящие к ней трубы, терморегулятор - отвечать собственнику
получается да, надо контролировать точки сварки самому